Wynajmując mieszkania lub lokale użytkowe właściciele nieruchomości najczęściej umawiają się z najemcami na łączną zapłatę wszystkich opłat związanych z najmem – zarówno czynszu dla wynajmującego jak i czynszu do wspólnoty, a także opłat za media. To na właścicielu nieruchomości spoczywa obowiązek odprowadzenia tych opłat do wspólnoty oraz dostawców mediów (w tym energii elektrycznej). Ponieważ od przychodów z najmu konieczne jest uiszczenie podatku, w tym miejscu może pojawić się pytanie, czy opodatkowaniu powinny podlegać również kwoty otrzymane w związku z wydatkami poniesionymi na media i czynsz?
Organy podatkowe zajmują ostatnio raczej jednolite stanowisko, ale wszystko zależy od tego, czy najem ma miejsce w ramach działalności gospodarczej, czy jest to najem prywatny, który obecnie po zmianach przepisów może być opodatkowany tylko ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (8,5 proc. oraz 12,5 proc. od nadwyżki przychodów powyżej 100 tys. zł). W jednej z najnowszych interpretacji indywidualnych dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że w sytuacji najmu prywatnego podatek jest należny wyłącznie od kwoty stanowiącej czynsz najmu należny wynajmującemu.
Zgodne stanowiska podatniczki i organu interpretującego
Sprawa dotyczyła kobiety, która wynajmowała firmie swoje prywatne mieszkanie. Najem dokumentowała fakturą jako podatnik VAT zwolniony podmiotowo. Z zawartej między wynajmującą a najemcą umowy wynika, że najemca będzie uiszczał opłaty administracyjne do wspólnoty za pośrednictwem właścicielki mieszkania. Dlatego też osobiście wpłaca na jej rachunek bankowy kwoty czynszu najmu oraz zaliczki tytułem zwrotu opłat za czynsz do administratora wspólnoty. Podatniczka z tego tytułu wystawia na firmę noty obciążeniowe, a jeśli chodzi o media – refakturuje koszty wynikające z faktycznego ich zużycia.
Organ potwierdził, że w powyższej sytuacji opodatkowaniu podlega jedynie czynsz najmu należny wynajmującej. Wskazał, że dla powstania przychodu konieczne jest spełnienie przesłanek z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli kwoty przekazywane przez najemcę wynajmującemu powinny być otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego. Jeśli zaś to najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów opłat administracyjnych oraz kosztów mediów, w takiej sytuacji wynajmujący jest jedynie pośrednikiem. Dlatego też nie można uznać, że tego rodzaju wpłaty są przychodem wynajmującej.
Inna sytuacja u przedsiębiorców wynajmujących mieszkania
Inaczej przedstawia się sytuacja, w której wynajmującym jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą. Nie tak dawno temu, bo w listopadzie 2023 r. dyrektor KIS rozpatrywał wniosek przedsiębiorcy, który zwrócił się z pytaniem dotyczącym określenia przychodu do opodatkowania w przypadku wynajmu. W opisie stanu faktycznego przedstawił, że zajmuje się wynajmem lokali użytkowych. Co miesiąc wystawia swoim najemcom fakturę za najem, odrębnie refakturując koszty mediów. Jako wnioskodawca zapytał, czy prawidłowe jest jego stanowisko, zgodnie z którym powinien płacić podatek wyłącznie od kwot otrzymanego czynszu z tytułu najmu. Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 3a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się zwróconych, innych wydatków niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodu, a takimi właśnie wydatkami są koszty mediów zwracane przez najemców na podstawie refaktury. Zatem zdaniem przedsiębiorcy, jeśli zwrot poniesionych wydatków nie może być zaliczony do kosztów uzyskania przychodu (w związku z opodatkowaniem przychodów z tytułu najmu ryczałtem), to zwrócone wydatki nie mogą być uznane za przychód podlegający opodatkowaniu.
Organ jednak nie zgodził się z takim rozumowaniem wnioskodawcy. Dokonując analizy przepisów wyszedł z założenia, że w sytuacji, gdy refaktura kosztów opłat za media została poniesiona w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, wówczas dotyczy kosztów, które zgodnie z przepisami podatkowymi mogą być zaliczone do kosztów podatkowych. Ustawa o PIT nie wyłącza bowiem takich kosztów z katalogu kosztów uzyskania przychodu, dlatego ich zwrot powinien stanowić u przedsiębiorcy przychód podatkowy. W sytuacji wnioskodawcy opodatkowaniu podlegają wszelkie wpływy majątkowe powstałe przy prowadzeniu działalności gospodarczej. Również zwrot wydatków za media w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu, od którego należy zapłacić podatek (ryczałt).
interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 13 grudnia 2023 r., nr 0115-KDIT1.4011.739.2023.1.AS
Podstawa prawna:
