Spółki nieruchomościowe to podmioty inne niż osoby fizyczne, obowiązane do sporządzenia bilansu na podstawie przepisów ustawy o rachunkowości, w którym co do zasady ponad 50 proc. wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości, przekraczająca 10 mln zł. Najprościej można więc powiedzieć, że są to podmioty, których większość majątku stanowią nieruchomości. Dodatkowym warunkiem, który musi być spełniony jest osiąganie przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności nieruchomości lub praw do nich, w wysokości co najmniej 60 proc. ogółu przychodów podatkowych lub ujętych w wyniku finansowym netto. O ile warunki dotyczące ilości i wartości nieruchomości nie budzą co do zasady wątpliwości, to ostatni warunek – osiąganie określonych przychodów – już tak. Jedną z takich spraw zajmował się ostatnio WSA w Gdańsku, który wydał wyrok korzystny dla podatników.
Więcej obowiązków i kolejne ograniczenia
Sprawa dotyczyła spółki, która miała wątpliwości, czy powinna zostać zakwalifikowana jako spółka nieruchomościowa, co po jej stronie rodziłoby wiele dodatkowych obowiązków i ograniczeń, jak np. przesyłanie szefowi KAS informacji o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw. Równie istotne jest ograniczenie polegające na ograniczeniu wysokości podatkowych odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych zaliczonych do grupy 1 klasyfikacji (czyli budynki, lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego) do wysokości odpisów dokonywanych zgodnie z ustawą o rachunkowości.
Kłopotliwa definicja
Spółka prowadziła usługi hotelarskie, gastronomiczne, rozrywkowe i piwowarskie w zabytkowym spichlerzu. Zastanawiała się, czy prowadzenie takich usług powoduje, że spełnia ona ostatni warunek do zakwalifikowania jej jako spółki nieruchomościowej – od tego bowiem warunku zależał jej status.
Należało przede wszystkim ustalić, czy usługi te mieszczą się w katalogu umów o podobnym charakterze do umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy czy leasingu, bowiem gdyby tak było, to spółka – po osiągnięciu przychodów z tytułu świadczenia tych usług w wysokości co najmniej 60 proc. przychodów podatkowych – zostałaby uznana za spółkę nieruchomościową.
Zdaniem spółki, świadczenie usług hotelarskich nie może być traktowane jako podobne do usług najmu czy dzierżawy, nie następuje na podstawie podobnych umów. Podkreśliła, że głównym celem usługi nie jest udostępnienie powierzchni lokalu – jak ma to miejsce np. w przypadku umowy najmu, lecz postawienie do dyspozycji gości hotelowych całego pakietu świadczeń.
Fiskus innego zdania
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się ze spółką. W wydanej interpretacji indywidualnej podkreślił, że umowa o usługi hotelowe jest umową nienazwaną, mieszaną, zawierającą w sobie m. in. elementy umowy najmu. Tym samym umowa hotelowa, w tym związana ze świadczeniem usług noclegowych oraz krótkotrwałego zakwaterowania, stanowi umowę nienazwaną mającą podobny charakter do kodeksowej umowy najmu. Zdaniem organu podatkowego oznacza to, że do wymienionych w art. 4a pkt 35 przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są nieruchomości, należy zaliczyć również przychody z usług hotelarskich.
Sądy po stronie podatników
Z taką interpretacją przepisów nie zgodził się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. Sąd podkreślił, że trudno jest znaleźć jakąkolwiek analogię definicji i przesłanek umowy najmu, dzierżawy czy leasingu, zawartych w kodeksie cywilnym, do usługi hotelowej. Tym samym przyznał rację podatnikowi – spółce.
Można zauważyć, że już od dłuższego czasu orzecznictwo idzie w tym kierunku, tj. nie uznaje usług hotelowych za podobne do umów najmu, tym samym zmniejszając obowiązki podatników w zakresie CIT i PIT – czy to w zakresie spółek nieruchomościowych, czy podatku do przychodów z budynków. Trzeba mieć nadzieję, że takie konsekwentne wyroki sądów administracyjnych w końcu sprawią, że i fiskus pójdzie w stronę interpretacji przychylnych podatnikowi.
wyrok WSA w Gdańsku z 19 marca 2024 r., sygn. akt I SA/Gd 43/24
Podstawa prawna:
